Abnahme einer Neubauwohnung: Was Käufer bei Mängeln beachten sollten

Nach Planung, Bau und Kauf steht irgendwann der Moment bevor, auf den Käuferinnen und Käufer lange gewartet haben: Die Neubauwohnung ist bezugsbereit.

Aktuell ist es bei unserer Referenzüberbauung Au Soleil in Lengnau so weit. Die zehn Eigentumswohnungen werden bezogen. Vor dem Einzug steht für die Eigentümer jedoch noch ein wichtiger Termin an: die Abnahme der Neubauwohnung.

Dabei geht es um mehr als die Schlüsselübergabe. Der Zustand der Wohnung wird gemeinsam kontrolliert und allfällige Mängel werden in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Eine sorgfältige Abnahme schafft Klarheit und kann spätere Diskussionen vermeiden.

Warum die Abnahme wichtig ist

An einem Neubau sind zahlreiche Unternehmen beteiligt. Auch bei sorgfältiger Planung und Ausführung können bei Fertigstellung kleinere Mängel, Beschädigungen oder noch ausstehende Arbeiten vorhanden sein.

Die Bauabnahme einer Eigentumswohnung ist deshalb ein wichtiger Zeitpunkt. Besonders sichtbare Beschädigungen sollten genau festgehalten werden. Ein Kratzer auf einer Fensterscheibe, eine beschädigte Küchenfront oder eine Macke im Parkett lässt sich unmittelbar vor dem Einzug wesentlich einfacher zuordnen als einige Wochen später.

Dabei geht es nicht darum, möglichst viele Punkte zu finden. Entscheidend ist, tatsächliche Beanstandungen sauber zu dokumentieren und zwischen Mängeln, optischen Abweichungen und noch nicht abgeschlossenen Arbeiten zu unterscheiden.

Was sollte bei der Bauabnahme geprüft werden?

Eine Neubauwohnung sollte Raum für Raum kontrolliert werden. Der erste Gesamteindruck allein reicht nicht aus. Typische Kontrollpunkte sind:

• Böden, Wände und Decken
• Fenster, Türen und Beschläge
• Küchenfronten, Arbeitsflächen und Geräte
• Sanitärapparate und Armaturen
• Steckdosen, Schalter, Beleuchtung und Storen
• sichtbare Kratzer, Flecken oder Beschädigungen
• Balkon oder Terrasse
• Keller und weitere zur Wohnung gehörende Räume
• Wasserabläufe und erkennbare Installationen

Fenster und Türen können geöffnet und geschlossen, Storen getestet und Wasserhähne kurz benutzt werden. Bei sichtbaren Oberflächen lohnt sich eine Kontrolle bei guten Lichtverhältnissen.

Mängel im Abnahmeprotokoll genau festhalten

Beanstandungen sollten möglichst konkret beschrieben werden. «Fenster beschädigt» ist wenig aussagekräftig. Hilfreicher wäre beispielsweise: «Kratzer auf der Innenseite der rechten Fensterscheibe im Schlafzimmer».

Fotos können die Dokumentation sinnvoll ergänzen. Je klarer ein Mangel beschrieben ist, desto einfacher lässt sich später nachvollziehen, was bei der Abnahme festgestellt wurde.

Gerade offensichtliche Beschädigungen sollten nicht auf später verschoben werden. Nach dem Einzug lässt sich bei einem Kratzer oder einer Delle unter Umständen nicht mehr eindeutig feststellen, wann diese entstanden ist.

Manche Mängel zeigen sich erst später

Nicht alles lässt sich bei einer einzelnen Begehung erkennen. Einige Probleme zeigen sich erst, wenn ein Gebäude tatsächlich genutzt wird.

Ein Beispiel aus der Praxis sind Fallstränge und Kanalisationsleitungen. Nach Abschluss der Bauarbeiten sollten sie von Baustellenrückständen gereinigt und ausreichend gespült werden. Wird dies nicht sorgfältig ausgeführt, kann zunächst alles problemlos erscheinen. Erst mit der regelmässigen Nutzung können sich Ablagerungen oder Verstopfungen bemerkbar machen. Im ungünstigen Fall kann es zu einem Rückstau kommen.

Auch bei anderen technischen Installationen können Probleme erst im Betrieb auftreten. Wer nach dem Bezug etwas Auffälliges feststellt, sollte den betreffenden Punkt dokumentieren und der vertraglich vorgesehenen Ansprechstelle melden. Besteht die Gefahr eines Folgeschadens, sollte nicht zugewartet werden.

Garantie bei Neubauwohnungen: Was bedeutet das?

Im Alltag ist häufig von «Garantiearbeiten» oder einer «Garantiefrist» die Rede. Juristisch ist diese Bezeichnung nicht ganz präzise. Im Zentrum stehen die Gewährleistung für Mängel und die daraus entstehenden Rechte der Käuferschaft.

Wird ein Mangel anerkannt und besteht ein Anspruch auf Behebung, spricht man im Alltag häufig von einer Garantiearbeit. Wie lange ein Mangel geltend gemacht werden kann und wie vorzugehen ist, hängt jedoch vom Gesetz und vom konkreten Kauf- oder Werkvertrag ab.

Pauschale Aussagen wie «Bei einem Neubau gelten immer zwei Jahre Garantie» greifen deshalb zu kurz.

OR und SIA 118 sind nicht dasselbe

Das Obligationenrecht, kurz OR, enthält die gesetzlichen Bestimmungen. Die SIA 118 ist dagegen kein Gesetz, sondern ein privates Regelwerk für Bauarbeiten. Sie gilt, wenn sie von den Vertragsparteien vereinbart wurde.

Bei Verträgen, welche die SIA 118 einbeziehen, kann insbesondere die zweijährige Rügefrist ab Abnahme eine wichtige Rolle spielen. Auch danach können unter bestimmten Voraussetzungen noch verdeckte Mängel relevant sein. Massgebend ist jedoch immer der konkrete Vertrag.

Seit dem 1. Januar 2026 gelten zudem neue gesetzliche Bestimmungen zu Baumängeln. Bei den vom neuen Recht erfassten Verträgen beträgt die Rügefrist für offene Baumängel mindestens 60 Tage ab Ablieferung und für später entdeckte Mängel mindestens 60 Tage ab deren Entdeckung. Kürzere Fristen können vertraglich nicht vereinbart werden. Zudem wurde das Recht auf Nachbesserung gestärkt.

Bei Verträgen, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, können dagegen noch die bisherigen Bestimmungen relevant sein. Selbst innerhalb desselben Neubauprojekts kann deshalb das Datum des Vertragsabschlusses eine Rolle spielen.

Wer einen Mangel feststellt, sollte daher zuerst den eigenen Vertrag prüfen und nicht allein von einer allgemeinen «Garantiefrist» ausgehen.

Was passiert nach einer Mängelmeldung?

Wird nach der Abnahme ein Mangel festgestellt, sollte der im Vertrag vorgesehene Ablauf eingehalten werden. Die zuständige Stelle sollte die Möglichkeit erhalten, den Mangel zu prüfen und die Nachbesserung zu organisieren.

Bei einem nicht dringenden Problem sollte deshalb nicht ohne Weiteres selbst ein Handwerker beauftragt und davon ausgegangen werden, dass die Kosten automatisch übernommen werden. Anders kann es bei einem akuten Problem aussehen, bei dem weitere Schäden drohen.

Nicht jede Abweichung ist automatisch ein Baumangel

Bei einer neuen Wohnung wird verständlicherweise genau hingeschaut. Trotzdem ist nicht jede sichtbare Abweichung automatisch ein Baumangel.

Materialien haben unterschiedliche Eigenschaften und ein Gebäude verändert sich auch nach der Fertigstellung. Bei Neubauten können beispielsweise kleinere Setz- oder Schwinderscheinungen auftreten.

Ob eine Abweichung tatsächlich einen Mangel darstellt, hängt unter anderem von der vereinbarten Ausführung und den fachlichen Anforderungen an das betreffende Bauteil ab. Bei grösseren oder unklaren Beanstandungen kann es sinnvoll sein, eine Fachperson beizuziehen.

Sorgfältig prüfen und dokumentieren

Die Abnahme einer Neubauwohnung ist ein wichtiger Schritt zwischen Bauphase und Einzug. Eine sorgfältige Begehung und ein vollständiges Abnahmeprotokoll schaffen eine klare Ausgangslage.

Gleichzeitig endet die Aufmerksamkeit nicht mit der Schlüsselübergabe. Manche Mängel zeigen sich erst im täglichen Gebrauch. Entscheidend ist dann, sie nachvollziehbar zu dokumentieren, rechtzeitig zu melden und den im Vertrag vorgesehenen Ablauf einzuhalten.

Für die Käuferinnen und Käufer der zehn Eigentumswohnungen unserer Referenzüberbauung au Soleil in Lengnau beginnt nun genau diese Phase. Wir wünschen ihnen einen guten Einzug und viel Freude an ihrem neuen Zuhause.

Zum Referenzobjekt au Soleil

Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen und stellt keine Rechtsberatung dar. Welche Gewährleistungs- und Mängelrechte im Einzelfall gelten, richtet sich insbesondere nach dem jeweiligen Vertrag und dessen Abschlussdatum.